Bruttogrundfläche (BGF): Berechnung nach DIN 277 und Definition
Die Bruttogrundfläche ist mehr als ein Maß für Größe – sie bildet die Grundlage für Baukosten, Flächennutzung und sogar die Berechnung der Grundsteuer. Wir erklären, was die BGF laut DIN 277 umfasst, wie sie sich von der Wohnfläche unterscheidet und warum sie in der Praxis eine so zentrale Rolle spielt.
Was ist die Bruttogrundfläche (BGF)?
Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 beschreibt „die Gesamtheit der Grundflächen oder eines Teilbereichs des Bauwerks“. Sie wird geschossweise ermittelt und in Quadratmetern (m²) angegeben als wichtiger Indikator für die Größe eines Gebäudes; unabhängig von der Nutzbarkeit.
Grundlage der BGF: DIN 277
Die Berechnung der BGF basiert auf der DIN 277: Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen. Sie legt Definitionen, Regeln und Grundlagen für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen fest und ist somit ein wichtiges Werkzeug für ArchitektInnen.
Die DIN 277 wurde erstmals im Jahr 1934 eingeführt und in den folgenden Jahren mehrfach aktualisiert und überarbeitet. Die neueste Version ist im August 2021 aktualisiert worden, als die bisher gültige DIN 277:2016 durch die neue DIN 277:2021-08 ersetzt wurde.
Relevanz der BGF: DIN 276
Die BGF wird als Mengen- und Bezugseinheit benötigt, um die Baukosten gemäß DIN 276 in den Kostengruppen 300, KG 400 sowie KG 600 bis KG 800 zu ermitteln.
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Was gehört alles zur Bruttogrundfläche?
Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Teilflächen Nettoraumfläche (NRF) und Konstruktionsgrundfläche (KGF). Erstere gliedert sich wiederum in Nutzfläche (NF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).
Nettoraumfläche (NRF)
Die Nettoraumfläche (NRF) ist die Summe aller Flächen innerhalb eines Gebäudes, die für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung stehen. Dazu gehören Wohnräume, Arbeitsräume, Freizeiträume, Sanitärräume und ähnliche Räumlichkeiten.
Die Nettoraumfläche gliedert sich in:
- Nutzungsfläche (NUF)
- Technikfläche (TF)
- Verkehrsfläche (VF)
Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche, seit 2017 in der novellierten DIN 277 jetzt Nutzungsfläche genannt, ist die Gesamtfläche aller für die konkrete Nutzung des Gebäudes zweckbestimmten Teilflächen der Nettofläche. Sie werden im Raumprogramm und detailliert in den Raumbüchern aufgeführt.
- Nutzungsgruppe 1 – Wohnen und Aufenthalt
- Nutzungsgruppe 2 – Büroarbeit
- Nutzungsgruppe 3 – Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, F+E (Forschung und Entwicklung)
- Nutzungsgruppe 4 – Lagern, Verteilen und Verkaufen
- Nutzungsgruppe 5 – Bildung, Unterricht und Kultur
- Nutzungsgruppe 6 – Heilen und Pflegen
- Nutzungsgruppe 7 – Sonstige Nutzungen
Technikfläche (TF)
Die Technikfläche (TF) umfasst alle Teilflächen der Nettofläche, welche für den technischen Betrieb eines Bauwerks notwendig sind. In erster Linie sind das Räume für die Installation der Heizung, der Klima- und Lüftungsanlage.
Weiter zählen zur Technikfläche auch Grundflächen, welche zum ordnungsgemäßen Betrieb dieser technischen Anlagen ergänzend erforderlich sind. Dies sind beispielsweise Lagerräume für Brennstoffe oder Löschwasser.
Ausnahme bei der Technikfläche:
Es gibt technische Räume, die der Nutzungsfläche zugeordnet werden – weil sie eine spezielle, zweckbestimmte Nutzung haben. Dazu gehören zum Beispiel folgende Räume:
- Kompressor-Raum für den Betrieb einer Druckluftanlage
- EDV- und IT-Räume zur Unterbringung von Servern
- Schaltzentralen für medizinische Geräte
Nach der DIN 277 fallen die oben genannten Räume deshalb nicht unter die Technikfläche.
Verkehrsfläche (VF)
Die Verkehrsfläche (VF) schließlich beinhaltet alle Teilflächen der Nettofläche, die notwendig sind, um sich im Gebäude zwischen den verschiedenen Nutzflächen zu bewegen.
Horizontale Verkehrsflächen sind z. B. Flure, Gänge, Innenrampen, Fluchtbalkone sowie die freien Fahrflächen zwischen den Parkplätzen in Garagen. Zu den vertikalen Verkehrsflächen gehören Treppen, Rolltreppen oder Aufzüge.
Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) ist die Summe aller Flächen innerhalb eines Gebäudes, die für die Konstruktion und den Betrieb des Gebäudes erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise tragende Wände, Stützen, Installationsschächte, Treppenhäuser, Fahrstuhlschächte und ähnliche Bereiche.
Im Gegensatz zur Nettoraumfläche (NRF) sind die Flächen, die zur KGF gehören, nicht für die tatsächliche Nutzung des Gebäudes vorgesehen.
Wie lässt sich die Bruttogrundfläche berechnen?
Die Bruttogrundfläche, kurz BGF, wird durch die Addition der Nettoraumfläche und der Konstruktionsgrundfläche ermittelt. Damit umfasst sie alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen aller Ebenen, einschließlich Wände, Hohlräume und Installationskanäle.
Formel Bruttogrundfläche
Bruttogrundfläche = Nettoraumfläche + Konstruktionsgrundfläche
BGF = NRF + KGF
Berechnung der Nettoraumfläche
Die Nettoraumfläche setzt sich aus der Nutzfläche, der Technikfläche und der Verkehrsfläche zusammen.
Formel: NRF = NF + TF + VF
Berechnung der Konstruktionsgrundfläche
Die Konstruktionsgrundfläche setzt sich zusammen aus den Grundflächen aller aufstrebenden Bauteile wie z. B. Außen- und Innenwände, Säulen, Installationsschächte einschließlich der umschlossenen Hohlräume oder Wandnischen.
Bruttogrundfläche berechnen: Beispiel
Anhand eines Einfamilienhauses ergibt sich die folgende Berechnung.
1. Nettoraumfläche (NRF) berechnen:
a. Nutzfläche (NF): 135 m²
b. Technikfläche (TF): 5 m²
c. Verkehrsfläche (VF): 15 m²
NRF = 135 m² + 5 m² + 15 m² = 155 m²
2. Konstruktionsgrundfläche (KGF):
KGF: 25 m²
3. Bruttogrundfläche (BGF) berechnen:
BGF = NRF + KGF = 155 m² + 25 m² = 180 m²
Besonderheiten der Bruttogrundfläche
Mit der DIN 277 seit 2026 werden Räume und Flächen werden nur noch in zwei verschiedene Fälle aufgeteilt:
- Regelfall (R): dieser gilt für alle Flächen, die vollständig umschlossen sind.
- Sonderfall (S): dieser gilt für alle Flächen, die zwar konstruktiv verbunden, aber nicht vollständig umschlossen sind.
Zum Regelfall werden auch alle Konstruktionsflächen gerechnet, die zwischen Regelfall und Sonderfall liegen. Gemessen wird bei diesen die vertikale Projektion der Überdeckung.
Welche Räume zählen nicht zur Berechnung der Bruttogrundfläche?
Die folgenden Räume zählen typischerweise nicht zur BGF:
- Dach- beziehungsweise Spitzböden, Kellerschächte und Kriechkeller mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 Metern.
- Bereiche, die ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden.
- Bereiche unter baulichen Hohlräumen, zum Beispiel über abgehängten Decken: Hierunter fallen Treppenhäuser und Treppenläufe, die für den Zugang zu den Geschossen des Gebäudes benötigt werden.
- Freiflächen wie Balkone, Terrassen, Loggien oder unüberdachte Veranden.
- Dekorative Vor- oder Rücksprünge an den Außenbereichen.
- Außentreppen
Beinhaltet die Bruttogrundfläche Dachgeschoss, Keller und Garage?
Abgesehen von den klassischen Nettoraumfläche und Konstruktionsfläche zählen zur Bruttogrundfläche eines Gebäudes je nach Bauweise auch folgende Gebäudeteile:
- Dachgeschoss, wenn ausreichend hoch und umschlossen
- Keller, bei mehr als 1,25 m lichter Höhe
- Garage, wenn sie überdacht und geschlossen ist
- Carport, falls vollständig umschlossen (selten der Fall)
- Balkone oder Terrassen, in Sonderfällen bei Überdachung
Bruttogrundfläche vs. Wohnfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) und die Wohnfläche unterscheiden sich deutlich in ihrer Definition und Berechnung. Während die BGF nach DIN 277 ermittelt wird, richtet sich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Im Gegensatz zur BGF zählen zur Wohnfläche nur bestimmte nutzbare Bereiche wie Wohn- und Schlafräume, Küchen und Flure. Technische Räume, Wände oder Konstruktionsflächen bleiben unberücksichtigt.
Ein weiterer, wesentlicher Unterschied liegt in der Raumhöhe: Bei der Wohnfläche werden Flächen unter 1 Meter lichter Höhe nicht angerechnet. Auch Dachschrägen oder nicht ausgebaute Dachböden fließen oft gar nicht oder nur anteilig in die Berechnung ein.
Die Bruttogrundfläche wiederum umfasst alle Grundflächen eines Gebäudes – unabhängig von der Nutzbarkeit oder Raumhöhe.
Bruttogrundfläche und Grundsteuer
Die Bruttogrundfläche (BGF) spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Grundsteuer.
- Bis Ende 2024 galt in Deutschland noch das sogenannte Einheitswertverfahren, das sich auf veraltete Stichtage (1964 in West- und 1935 in Ostdeutschland) stützte. Dabei wurde unter anderem die BGF als Bewertungsgrundlage herangezogen.
- Seit dem 1. Januar 2025 greift die Grundsteuerreform, mit der eine neue Berechnungsmethode eingeführt wurde. Die Bundesländer können jetzt eigene Modelle anwenden (z. B. das Bundesmodell, das Flächenmodell oder das Flächen-Lage-Modell).
In vielen dieser Modelle fließt die Bruttogrundfläche weiterhin direkt oder indirekt in die Bewertung ein – zum Beispiel über die Gebäudefläche oder die Nutzungsart.
Warum ist die Bruttogrundfläche so wichtig?
Die BGF ist eine wichtige Kennzahl für die Planung und Bewertung von Gebäuden aus verschiedenen Gründen:
- Kostenschätzung nach DIN 276: Die BGF ist eine wichtige Grundlage für die Kostenberechnung von Bauprojekten. Sie ermöglicht es, die Baukosten, Betriebskosten und Wertentwicklung von Gebäuden zu planen und zu kalkulieren.
- Planung von Gebäudenutzung: Die BGF gibt Auskunft darüber, wie groß ein Gebäude ist und wie viel Raum für bestimmte Funktionen zur Verfügung steht.
- Vergleichbarkeit von Gebäuden: Die BGF ermöglicht es, Gebäude hinsichtlich ihrer Größe und Nutzbarkeit zu vergleichen.
- Statistische Erfassung: Die BGF ist eine wichtige Größe für die statistische Erfassung von Gebäuden. Sie ermöglicht es, Daten über die Größe und Nutzung von Gebäuden zu sammeln und auszuwerten, um beispielsweise den Bedarf an Wohn- oder Gewerbeflächen zu ermitteln.
